Libro de Administración de Contratos de Obra

Introducción Datos Técnicos

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Administración de Contratos de Obra

Las tres principales modalidades contractuales de obras de construcción se diferencian por la manera en que determinan el precio: suma alzada, precios unitarios y costo + tarifa.

1.    Suma alzada:

Se define un monto tope el cual debe incluir todo aquello definido en el expediente técnico y bases de concurso para el proyecto. Es relativamente simple de supervisar, no obstante puede llevar a complicaciones en caso el contrato no se complete al 100%. La aparición de cualquier adicional dependerá de qué tan bien este preparado el expediente.

2.    Precios unitarios:

Se tiene un metrado variable, pero precios unitarios fijos. Esto funciona en caso la obra no tenga partidas muy complejas y las cantidades sean difíciles de estimar. Por ejemplo, en obras lineales, como carreteras, túneles, o movimientos de tierra, donde las condiciones del suelo pueden no coincidir con el estudio de suelos.

3.    Costo + tarifa (también conocido como cost-plus o administración de obra):

Basado en costo, se reconocen los gastos incurridos contra un avance en campo. Adicionalmente se reconocen los gastos generales del contratista y una utilidad como una tarifa. Es común colocar un GMP (guaranteed maximum price) a este tipo de contrato para evitar que el costo pueda ser infinito. Es importante acordar la línea base del GMP, la cual debe basarse en los planos y especificaciones existentes en el momento en que se acuerde. Esta modalidad es recomendable para proyectos sin el diseño completo. Requiere un esfuerzo considerable por la supervisión y el contratista para el control y reporte de costo.

4.    Cada uno de estos contratos conlleva distintos riesgos para el cliente como para el contratista.

Por ejemplo, en un contrato a suma alzada el contratista asume todo el riesgo por el diseño, comúnmente elaborado por el cliente. Errores de diseño llevan a sobre costos en la ejecución de la obra, por incompatibilidades, falta de información o especificaciones erróneas. Algunos de estos impactos son transmitidos como adicionales al cliente, pero otros son finalmente asumidos por el contratista. Asimismo, el contratista asume el riesgo de su propio metrado, ya que una vez adjudicado el proyecto no puede modificar las cantidades estimadas.

En un contrato a precios unitarios el riesgo del metrado se traslada al cliente, mientras que el riesgo del costo de materiales y eficiencia al contratista. Este contrato es relativamente justo pero se deben conocer previamente todas las partidas involucradas y tener sus análisis de precios unitarios bien definidos, de lo contrario puede ser muy complicado de controlar.

En un contrato de costo + tarifa existen dos opciones: colocar un monto tope (GMP) o dejarlo libre. En el primer caso, el cliente puede estar seguro de no exceder un monto de inversión, y además podría llegar a costar más barato dependiendo de la calidad del GMP (propuesto por el contratista). En el segundo caso, el cliente no tiene ningún resguardo ante los sobre costos y el contratista poca motivación de alcanzar el monto estimado. Por otro lado, se tienen que considerar varios escenarios que pueden generar sobre costos que podrían o no ser reconocidos por el cliente, como por ejemplo el costo de retrabajos de calidad. Es un contrato complejo de manejar.

En resumen, la selección del tipo de contrato depende principalmente del nivel de detalle de los alcances del proyecto. Mientras más detallado sea, mejor será la transferencia de riesgo del cliente al contratista, quien a su vez estará más abierto a aceptar dicho riesgo por la calidad del diseño. Esto significa que una alta inversión en la etapa de diseño y planeamiento puede llevar a optimizar precios considerablemente durante la construcción.

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